A+H 股 2019 年 1 月 1 日，A 股及其他 2021 年 1 月 1 日开始执行新租赁准则

以往不入表，以往的资产负债表你瞅不到使用权资产，瞅不着租赁负债，有无租赁得穿透利润表之中的管理费用（当期损益）

装逼得说：承租人财务报表未全面反映，因租赁交易取得的权利和承担的义务

有用得说：尽调入场前拿到客户的财务报表一瞅，诶，还有使用权资产（租赁负债），财务应当有亿点点水准

开底稿吧，赶紧的，累了

重头戏是测算，前提是拿到合同，虽说资产皆可盘，负债皆可函，但没必要。使用权 资产底稿凑一凑厚度的方式有很多，如匡一匡折旧，捋一捋减值，把关折旧分配逻辑，与固定资产别无二致

如何测算，如何重新计算，理想是拿到企业的测算表装模做样复核一下完事。。。

现实是：诶，就是玩，就是坐等审计调账（不排除某些财务对新准则的理解与应用碾压审计师）

结合该模板的用法，叨叨一些新租赁的基本理论，未见得对

必填项目有四：租赁开始时间、租赁期长度、租金总额、租金支付频率

租赁开始时间：请认准承租人是否控制了租赁资产的使用权，无需阅读合同约定的租赁日期、租金付款日期

该模板选填项目可以填写免租期长度

租赁期长度：比如在万菱汇对面打算租五年，可能过两年华兴把我开了，我不想租了，这时我想要终止租赁选择权；也可能过五年华兴让我当合伙人，我打算租一辈子，这时我想要续租选择权。。。

个人这点破事都没法确认定，实务中的续租与否，更难合理确定。。。既然共识含糊不清，我们不妨自由发挥，我们不妨能简则简

共识还是有的：所谓的同等条件下享有优先承租的权利所提及的优先承租期间无需纳入租赁期

why：这里的优先续租权涵盖的期间并未对双方形成强制性权利和义务，不属于不可撤销期间。。。同等条件下的优先购买权同理

 

租金总额：（该模板）无脑每期的租金 X 租赁期数即可，然有一个美妙的概念曰：可变租赁付款额

新租赁准则规定：取决于指数或比率的可变租赁付款额，应当根据租赁期开始日的指数或比率计入租赁负债的初始计量

啥玩意取决于指数或比率：诸如与消费者物价指数（CPI）挂钩的付款额、与基准利率（例如，伦敦银行同业拆借利率（LIBOR））挂钩的付款额，或者随市场租金率的变化而调整的付款额。。。说了等于没说

 

诸如：租赁期内，本合同界定的年租金价格从第二年起每年递增 1 次，每次按照 3%递增

该模板选填项目可以填写租金年递增/递减率

继续科普准则：除取决于指数或比率的可变租赁付款额以外其他可变租赁付款额，在后续支付（或应支付）时计入当期损，排除大法好。。。

插一嘴，还有一个美妙的名字：实质上不变的可变租赁付款额，其实很好理解，就是可变条款儿乎不可能发生（如您每打赏我一分钱，有朝一日我出头了，我给您一万倍的回报），没有真正的经济实质，这种需要计入租赁负债的初始计量

租金支付频率：租赁开始日一次性预付、每月初、每月末、每季初、每季末、每半年初、每半年末、每年初、每年末。。。根据合同条款选个近似的完事，细化到具体日期纯纯费力不讨好

**选填项目有二：**折现率/现值，即准则所述优先考虑使用租赁内含利率，不行的话上备胎：承租人增量借款利率

如果选择填写折现率，可以解决承租人上表相关的建模 (建模完成后工具自动计算并填写现值金额)

甭废话，这数咋来

问下开借款底稿的小朋友，有没有借款的到期日与俺的租赁相似，付款方式与俺的租赁应付款相似

没得的话，抄抄母公司或集团利率的作业

还是没得，抄人民银行发布的贷款利率总有吧

照抄行不行，要不要调整，有人要跟你谈信用，有人会跟你将讲风险，谁BB，谁负责量化。。。

 

能量化的大佬其实也不计其数。。。咱们简化就好哈，记得月折现率=（1+年折现率）^(1/12)-1。。。财管书第二章的内容

如果选择填写现值，可以自动计算并填写内含报酬率，进而解决出租人融资租赁业务或借租赁形式行融资实质的业务 (最常见的是融资租赁公司的借款)的建模问题，这些业务的现值在合同中都是已知的，无需特别计算

测算完毕，这底稿基本完事啦，就回到常规的路子啦

监盘，制表，拍照，签字，盖章。。。

函证，当然不是函证我们测算出来的数，毕竟折现率见仁见智（巨佬们可以从可观察的利率到融资息差调整），直接函证合同条款，函证覆盖测算所需四大必填项目的条款。。。

使用权资产如何折旧，一般是直线法，租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短为折旧期限

excel 至少得懂：诸如 IF(购入时间-财务报表截止日>0,0,IF(DATEDIF(购入时间,财务报表截止日,“M”)<折旧总月限,DATEDIF(购入时间,截止期初已提折旧月数,“M”),折旧总月限))

既然测了折旧，就得整张成本费用分配勾稽表（当然你能拿到使用权资产究竟是谁受益的证据也是多多益善的），便于公式法编现金流的同志取数

 

细品上上上句，要是碰上短命鬼，这不得减值，这题我现在还不会。。。

编现金流的话，准则白纸黑字：企业应当将偿还租赁负债本金和利息所支付的现金计入筹资活动现金流出+支付的按租赁准则简化处理的短期租赁付款额和低价值资产租赁付款额以及未纳入租赁负债的可变租赁付款额计入经营活动现金流出

短期租赁能不能量化一下：12 个月以内

低价值资产租赁能不能量化一下：全新状态下 4 万块以内

既然如此，将租赁期分拆抑或将高价值资产分拆，企业完全可以避免入表（上表），

拆前者显然比拆后者更易编制出1000个合乎情理的说辞

筹资活动现金流出具体哪项：我放支付其他与筹资活动有关的现金，您随意

经营活动现金流出具体哪项：我放支付其他与经营活动有关的现金，您随意

诶，总是套用模板心里没底，能不能讲点所以然，能不能实习生随手一写也成模板

租赁负债：尚未支付的租赁付款额的现值

使用权资产：租赁负债的衍生品，租赁负债的配比对象，助力租赁业务入表的工具人

真题（合同）如下：乙方租赁期限为 5 年，即 2021 年 3 月 16 日至 2026 年 3 月 15

日止。甲方暂定 2021 年 3 月 16 日为交房日，并同意自交房后壹个月(至 2021 年 4

月 15 日)为乙方装修、设备安装和办公搬迁期，该期间免收乙方租金。租金每季度支付一次。本合同签订后内，乙方一次性支付第一个季度租金和叁个月的租金作为物业承租押金，甲方开具押金收据。房租每季 137089 元，物业费每季 16234 元。租赁期内，本合同界定的年租金价格从第二年起每年递增 1 次，每次按照 3%递增。租赁期满，乙方如续租,应提前三个月以书面形式向甲方提出。同等条件下，乙方具有优先权，租赁合同条款另议。

物业费是接受服务的对价，不属于租赁付款额的范畴，这是干扰项，入管理费用

温馨提示：租赁和物业服务在同一个合同（或者两个相关联的合同）中约定，就需要关注合同总价在租金和物业服务这两部分之间的分配是否公允及合理，这不就联动高价值资产分拆

我这是租 1200 平，合计四块五每平的物业费，坐标长沙，您瞅着合理啵

如若不然，请参照新收入准则相关规定：依据二者的单独售价比例对合同总价重新在这两部分之间分配（分摊）

 

双方法律关系不存在且无其他纠纷后，押金是要退的，入其他应收款，这也是干扰项用最简单的函数在 excel 里写一个最直观的模板。。。

A2=DATE(YEAR(B2),MONTH(B2)+3,DAY(B2))，直接下拉

C6=C2* 1.03，直接下拉

D2=C3/POWER((1+$E$5),A3-1)，直接下拉，PV  函数并不好用哈

 

然后就可以自动出分录，预先链一下上上图中的格子

就这？再抠点细节，房租每季 137089 元是含税价么？税率是多少？能抵扣么？

合同诚然没写明，但我们不是做题，我们可以找企业要到发票，便迎刃而解：可以看到税率，可以看到普票抑或专票（一般纳税人往往凭专票抵扣）

租赁付款额的计量基础中不包含可抵扣的增值税进项税额。。。若如此，得先价税分离，再折现

一如合同负债核算企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务，其不应包括已收或应收的对价中包含的增值税部分，该部分增值税金额应作为待转销项税列报于其他流动负债或其他非流动负债

还抠点细节，使用权资产当月开始折旧，而非次月，and  免租期也是要折旧的